Kentsel dönüşümde apartmanları bekleyen sebepsiz zenginleşme davaları ve SPK lisanslı değerleme raporlarının önemi Haber

Kentsel Dönüşüm sürecinde 2/3 Arsa payı çoğunluğu ile karar alma süreçlerinde apartman veya sitelerde karşımıza çıkan önemli sorunlardan bir tanesi de 2/3 arsa payı çoğunluğunun 1/3 Arsa payı azınlığı karşısında takındığı tavır olmaktadır. 2/3 arsa payı çoğunluğu yasanın kendisine verdiği adeta herşeyi yapabilme kudretini bazı durumlarda Mülkiyet hakkı ihlali olarak göstermektedir. Oysa ki Mülkiyet hakkı Anayasa ile güvence altına alınmış bir hak olup kısıtlanması ancak kamu yararı ile olabilir. Yani 2/3'ün 1/3'ün mülkiyet hakkını kısıtlaması diye bir durum söz konusu olmamalıdır.

Oysa ki mevcut durumda 2/3 arsa payı çoğunluğu ile karar alanlar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın taraflar arasındaki Kat Karşılığı inşaat sözleşmelerine hiçbir şekilde müdahil olmaması, mahkemelerin de can güvenliği Temel gerekçe gösterildiğinde az olmakla birlikte tedbir kararı vermedikleri düşünüldüğünde 1/3 yalnız kalmıştır. Bazı durumlarda 1/3'ün sırf geciktirme veya müteahhitten daha fazla hak sağlamak için bunu yaptığı örnekler mevcut olsa da çoğunlukla durum mülkiyet hakkı savaşımı şeklinde geçmektedir.

Şimdi bu sorunla ilgili çözüm noktasında bir iki öneri getirmeden önce apartmanlarda aslında 1/3 kat maliklerini veya komşularını hiçbir şekilde dinlemeyenlerin başına gelebilecekleri anlatmak gerekiyor. 2/3 arsa payı çoğunluğu ile karar alıp Kentsel Dönüşüm yasasının eksikliklerinden faydalanarak Bakanlık ve mahkeme sürecini aşabilen apartmanlarda binaların tamamlanması sonrasında sebepsiz zenginleşme davaları açılabilecektir. Mülkiyet hakkı ihlal edilen malikler yasanın zorladığı 2/3 kuralı nedeniyle evlerini kaybetme korkusu ile 2/3 ile alınan karara sonradan iştirak etmişlerse bina tamamlanmadan yani iskandan hemen önce veya iskan sonrası uğradıkları hak kaybı için dava açabileceklerdir.

Bu davaların henüz pratiği olmamakla beraber yargı sürecinde mahkemeler ve Yargıtay bu konuda bir içtihat oluşturursa apartmanda aidatları 20-30 TL. arttığında isyan eden maliklerin bir anda kişi başı 25-50 bin TL. (bölgesine göre) maddi zararı komşularına ödemek zorunda kalmaları olasıdır. Bu ciddi bir sorundur ve daha da önemlisi apartmanlarda karar alan 2/3 bu bedelin Müteahhit tarafından ödeneceğini düşünerek ciddi yanılgı halindedir. Müteahhit adı üstünde teklif veren ve verdiği teklif kapsamında inşaatı yapan kişi konumundadır. Sonradan ortaya çıkacak böyle bir tazminat davasının tarafı olmayacaktır. Apartmanlarda böyle bir sorunla karşılaşmamaları için maliklere uyarımız;

1)     Arsa payı binanın esası olup buna göre apartmanını inşaatını

yaptırmalarıdır. Sorunlu arsa payları varsa düzeltilmeli veya ortak konsensüs var ise m2 esası ile yapılabilecektir.

2)     SPK lisanslı değerleme şirketleri tarafından alınan değerleme raporları

 taşınmazda oturanların m2, şerefiye değeri, konum vs hepsini değerlemektedir. Apartmanlarda müteahhitler tarafından adeta kerhen alınan bu raporlara göre mutlaka müteahhit seçimi ve müteahhit projesi yaptırılmalıdır. 

3)     Her ne kadar yasa 2/3 arsa payı çoğunluğu ön görmüşse de hem inşaat

öncesi hem de yukarıda anlatılan sebepsiz zenginleşme davası benzeri bir tehlike ile karşı karşıya kalmamak için 3/3 yani oy birliği ile anlaşma zemini sonuna kadar götürülmelidir.

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı

Av.Ali Güvenç KİRAZ